Inleiding
De vraag komt bij mij bijna wekelijks terug: kan ik nog 100 % lenen? Meestal van mensen met een degelijk inkomen en een gezonde terugbetalingscapaciteit, maar zonder de spaarpot van dertig- of veertigduizend euro die een aankoop vandaag vraagt.
Het antwoord is ja, het kan nog. En het is een van de dossiers waar ik het vaakst mee bezig ben.
Via KredietHuis lopen er twee wegen naar volledige financiering: een erkende sociale kredietverstrekker, en enkele klassieke kredietinstellingen die voor sterke dossiers tot 100 % gaan. Ze hebben elk andere voorwaarden en een andere prijs. Hieronder lees je welke wanneer past.
Eerst dit: 100 % van wát?
Voor je verder leest, moet één begrip helder zijn: de quotiteit. Dat is de verhouding tussen wat je leent en de waarde van de woning. Leen je 200.000 euro voor een woning die op 200.000 euro geschat wordt, dan is je quotiteit 100 %.
Let op de noemer: er wordt gerekend met de waarde, niet met de prijs. Koop je onder de geschatte waarde, dan zit je automatisch lager in quotiteit — en dat is een van de sterkste troeven die een dossier kan hebben. Koop je boven de waarde, dan werkt het omgekeerd, ook al betaal je gewoon de vraagprijs.
En 100 % van de prijs dekt niet automatisch je hele aankoop. Registratierechten, notariskosten en aktekosten komen daar nog bovenop. Bij de meeste formules betaal je die met eigen middelen — met één uitzondering, waar ik verderop op terugkom.
Waarom iedereen denkt dat het niet meer kan
De Nationale Bank formuleerde enkele jaren geleden verwachtingen over hoeveel kredieten met een hoge quotiteit een kredietgever mag toestaan. Belangrijk: dat zijn verwachtingen, geen wettelijk verbod. Kredietgevers mogen erboven gaan, maar slechts voor een beperkt deel van hun jaarproductie.
Dat verklaart waarom je bij de ene instelling te horen krijgt dat het onmogelijk is en bij de andere niet. Het is geen kwestie van regels, maar van beschikbare ruimte. Die ruimte is er, ze is beperkt, en ze gaat naar de sterkste dossiers.
Hoe beperkt? Bij de formule die verder gaat dan 100 % is het volume begrensd tot een klein percentage van wat een makelaar in een jaar aan dossiers voor eerste kopers indient. Als makelaar kies je dus zorgvuldig voor welke dossiers je die ruimte inzet. Dat is meteen het verschil met zelf van bank naar bank stappen: ik weet waar de ruimte zit en wanneer ik ze moet gebruiken.
Weg 1: de erkende sociale kredietverstrekker
KredietHuis werkt samen met een erkende kredietmaatschappij die sociale hypothecaire leningen verstrekt voor het kopen, bouwen of verbouwen van een bescheiden woning.
Wat deze weg bijzonder maakt: er geldt geen bovengrens op je inkomen. Je kan tot 100 % van de geschatte waarde of de aankoopprijs lenen, aan een vaste rentevoet voor de volledige looptijd. Geen herzieningen, geen verrassingen halverwege.
De voorwaarde zit niet bij jou, maar bij de woning. Die moet binnen een maximumwaarde blijven — en die grens geldt ook ná eventuele verbouwingswerken. Het begrip "bescheiden woning" is daarbij ruimer dan mensen denken. Een rijhuis, een appartement of een halfopen bebouwing met modern comfort komen allemaal in aanmerking. Het gaat om de waarde, niet om de uitstraling.
Voor wie een stabiel inkomen heeft maar geen spaargeld, is dit vaak de meest onderschatte piste. Precies omdat de meeste mensen niet weten dat ze bestaat.
Weg 2: klassieke kredietinstellingen die tot 100 % gaan
Daarnaast werk ik met kredietinstellingen die voor sterke dossiers tot 100 % van de waarde gaan. En bij één formule voor eerste kopers zelfs verder: daar worden naast de aankoopprijs ook de notariskosten en de eenmalige premie van de schuldsaldoverzekering mee gefinancierd. Dossierkosten en schattingskosten blijven er wel buiten.
Dat is de uitzondering waar ik het hierboven over had, en meteen de enige manier om vandaag met vrijwel geen eigen middelen te kopen.
De voorwaarden zijn navenant streng: een minimaal restinkomen na betaling van je lasten, een onafgebroken arbeidshistoriek met een contract van onbepaalde duur, een verplichte volledige hypothecaire inschrijving, een volledige dekking via schuldsaldoverzekering, en een voorafgaand advies met foto's van het pand. Ook de aard van de woning telt mee: een EPC boven een bepaalde grens of vastgestelde gebreken aan de elektriciteit betekenen dat er verplichte werken in het financieel plan moeten.
Wat bij de ene kredietgever niet kan, kan bij de andere wel. Daarom leg ik een dossier voor volledige financiering nooit bij één instelling neer.
Volledigheidshalve: er bestaat daarnaast de Vlaamse woonlening van het Vlaams Woningfonds, met een inkomensvoorwaarde en een eigen aanvraagprocedure. Die loopt niet via een kredietmakelaar. Kom je daarvoor in aanmerking, dan zeg ik je dat gerust — ook al kan ik dat dossier niet zelf behandelen.
Wat 100 % lenen je kost
Hier moet ik eerlijk zijn, want de meeste artikels over dit onderwerp zwijgen erover.
Je rentevoet ligt hoger. Kredietgevers werken met quotiteitsschijven. Wie onder 70 % leent, krijgt het scherpste tarief; wie tegen of boven 100 % zit, betaalt merkbaar meer. Boven 100 % komt daar nog een aparte opslag bovenop. Over twintig of vijfentwintig jaar telt dat verschil stevig aan.
Je hebt geen buffer. Leen je alles, dan is je woning bij aanvang niet meer waard dan je schuld. Moet je binnen enkele jaren verkopen — door een scheiding, een jobwissel, een verhuis — dan kan de opbrengst onvoldoende zijn om je krediet af te lossen.
De bijkomende voorwaarden kosten geld. Een verplichte volledige hypothecaire inschrijving is duurder dan een gedeeltelijke. Een verplichte volledige dekking via schuldsaldoverzekering ook.
Volledige financiering is dus een oplossing voor wie ze nodig heeft, geen slimmigheid voor wie ze niet nodig heeft. Heb je wél eigen middelen, dan is het bijna altijd voordeliger om ze in te brengen.
Wat je dossier sterk maakt
De beschikbare ruimte gaat naar de dossiers met het minste risico. Wat helpt:
- Een woning kopen onder de geschatte waarde.
- Een stabiel inkomen uit loontrekkende activiteit, met voldoende anciënniteit.
- Weinig of geen lopende kredieten, en zeker geen negatieve melding bij de Nationale Bank.
- Een ruim leefoverschot na betaling van je maandlast.
- Een woning met een degelijk EPC en zonder verplichte werken.
Zit één van deze elementen niet goed, dan is dat vaak op te lossen: een lopend krediet eerst afbouwen, werken opnemen in het financieel plan, of het dossier bij een andere kredietgever indienen.
Conclusie
100 % lenen is vandaag geen standaard, maar het bestaat wel degelijk. Via KredietHuis langs twee wegen, elk met eigen voorwaarden en een eigen prijs.
Wat je vooral wil vermijden, is dat je bij één bank een nee krijgt en daaruit besluit dat het nergens kan. Dat is de vergissing die mensen maanden kost.